文章转载至：苏州麦好房
01 壹
先看各区新房成交比
2018年各区成交比
蓝线代表新房数据、橙线代表二手房数据、灰线代表总成交数据徐州贝壳链家网是提供二手房买卖、新房、租房、房价查询等业务的专业房产网站，可为您买卖二手房提供帮助,链家网同时具有二手房、租房及购房问答和百科等频道,还可以在线查询二手房价格，买房卖房上链家网,让房产交易不再难！
上图可以很明显看出的一点
姑苏区、工业园区、高新区三个区的二手房成交量高于新房
吴江区、吴中区、相城区三个区的新房成交量高于二手房
再看2019年苏州统计年鉴中常住城镇人口
姑苏区100%、工业园区99.76%、高新区88.29%
吴江区69.16%、吴中区72.20%、相城区70.50%
事实上，越成熟的区域，二手房成交占比更重。
下面看2018年各区新房成交比
18年吴江和吴中两个区的新房成交量占据了苏州新房的半壁江山，其次相城区
2018年各月新房成交占比
12月成交占比14%和8月并列第一
接下来是19年的数据
下面是2019年各区新房成交比
吴江新房成交占比相比去年有所上涨，反倒是吴中区下降非常明显，新区占比上涨也很明显
和18年一样，12月占比11%并列第二，仅次于今年最高峰5月的13%
一般每年12月的时候都是各大开发商冲刺指标的时候，新房的成交量会有所上涨，因此不用急着担心是市场回暖，这只是市场的正常反应
相反，当12月过后1-3月第一季度的新房成交量都会比较低迷，也不要认为新房市场不行了，学会理性判断。
蓝线代表19年数据、橙线代表18年数据
综合来说，19年新房的成交量比18年有所上涨，但除了吴江区外不是非常明显，运东和太湖新城一些低总价区域，今年的去化率实在是太过惊人。
记住这张图，下文分析还会提到它
02 贰
下面看一下19年新房二手房成交对比图
蓝线代表新房数据、橙线代表二手房数据
还是老规矩，详细分到每个月
3月，新房合计成交5927套、二手房成交5714套；当月新房占比51%、二手房占比49%
3月的时候新房和二手房成交量并无太大区别，甚至新房还稍微多一些，如果各位有印象，今年3月市场并不是特别火爆。
4月，新房合计成交10014套、二手房成交10620套；当月新房占比49%、二手房占比51%
注意这个月，新房、二手房成交量相比3月都有大幅上涨，并且二手房上涨更明显。
5月，新房合计成交8804套、二手房成交13066套；当月新房成交占比40%、二手房成交占比60%。
5月是19年最高峰，该月新房成交相比4月下滑，二手房成交量仍在上涨，并且最终占比达到了4:6
6月，新房合计成交8329套、二手房成交10982套；当月新房成交占比43.13%、二手房成交占比56.87%。
该月新房、二手房成交量比5月均有所下滑，二手房下滑幅度更大。
7月，新房合计成交8765套、二手房成交10157套；当月新房成交占比46%、二手房成交占比54%。
该月新房成交量相比6月有所上涨，二手房持续下跌。
8月，新房合计成交6443套、二手房成交9418套；当月新房成交占比40%、二手房成交占比60%。
该月新房成交量相比7月下跌非常明显，二手房持续下跌。
9月，新房合计成交7336套、二手房成交6814套；当月新房成交占比52%、二手房成交占比48%。
该月相比8月新房成交量有所上涨，二手房持续下跌，新房的总成交占比继3月后首次高于二手房。
10月，新房合计成交6929套、二手房成交6613套；当月新房成交占比51%、二手房成交占比49%。
该月新房和二手房成交量均有所下跌
11月，新房合计成交6733套、二手房成交5418套；当月新房成交占比55%、二手房成交占比45%。
该月新房二手房成交量持续下跌，二手房下跌更为明显。
12月，新房合计成交8665套、二手房成交5002套；当月新房成交占比60%、二手房成交占比40%。
该月新房成交量有所反弹，二手房成交量小幅下跌，最终新房二手房占比达到了6:4
把3-12月新房二手房的成交占比数据单独列出来后会发现，当新房市场开始反弹抢占二手房市场的时候，往往楼市都是比较冷清的时候。
这个时候需要思考的一个问题
如果2020年提高新房供应量，由于新房目前限价，会对二手房市场持续形成压制，那么苏州楼市最终是否仍会像19年11月和12月一样冷清？
接着看下面
03 叁
把过去三年的苏州市区土拍数据整合一下，由于原图较大，笔者直接上最终数据（这次土拍数据整合未包括吴江区）
今年土拍推地量比去年上涨非常明显，坊间许多人说，是为了多卖地，难道没有更深一步的想法
以限价方式加大土地供应量，带来新房量增多，持续以限价房的方式对二手房市场形成压制
当然，这只是个人想法，最终是否如此还需要看接下来的土拍量情况。
从上图可以看出17年和18年土拍情况相差无几，由于从拿地到销售往往有1年周期，最终体现出来19年新房和18年新房最终成交量相差无几
但现在19年土拍增量非常明显，而且都是以限价方式拍出，那么2020年的新房增量会不会把土拍市场上增量体现出来？
当然，我也不知道，这需要进一步去观察，这里所提出的想法只是假设，没有实际数据能去验证。
就这样吧，曾经看过一篇文章，香港房价之所以贵，并不是因为没地了，而是因为每年小限量供地，所以会不会19年土拍量突然加大是有意引导新房市场？
以上总结纯属个人观点，不构成任何买房推荐，楼市有风险，理性买房
需要更详细土拍数据的，可以加微信私聊，数据图纯手工制作，谢绝盗转商用
最后，看到落户放宽了，相信各位朋友圈又要被落户文章轰炸，广告语都替中介想好
开启抢人模式，各位购房者抓住最后的机会，房价即将。。。。
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发表于 2024-4-27 08:02:57
